La petite histoire du jour

Suite à la vente de sa résidence principale, un propriétaire demande à ne pas payer d’impôt sur le gain réalisé. Sauf que pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faut soit habiter le logement au jour de la vente, soit que la vente ait lieu dans un délai normal…

Or ici, la vente a mis 29 mois à se concrétiser… Un délai trop long pour l’administration, mais qui s’explique pour le propriétaire : le marché est « au ralenti », seuls 6 biens similaires se sont vendus en 3 ans. Mais rien n’indique combien de biens similaires ont été mis en vente sur cette période, constate l’administration. En outre, le prix de vente fixé par le propriétaire apparaît exagéré, ce qui explique le peu de visites. Un prix fixé par un professionnel, conteste le vendeur, mais qui aurait dû être baissé par le propriétaire, estime l’administration…

Ce que confirme le juge qui refuse le bénéfice de l’exonération fiscale : le propriétaire n’a pas tout mis en œuvre pour vendre sa résidence dans les meilleurs délais !

• Arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon du 21 mars 2024, no 22LY01512

Souhaitant le départ de son locataire, et parce que sa demande de congé a été annulée, un bailleur se penche sur la destination des lieux loués prévue par le bail et fait le parallèle avec l’usage qu’en fait le locataire. Et pense avoir trouvé le moyen de récupérer son local…

Il se trouve que le bail prévoit la mise à disposition d’un magasin et d’un atelier. Or, cet atelier a été divisé en 2 parties : une partie « atelier » et une partie utilisée pour exposer les produits fabriqués par le locataire. Pour le bailleur, il s’agit là d’un changement d’affectation irrégulier de l’atelier, et donc d’un manquement suffisamment grave du locataire justifiant la résiliation du bail commercial…

Sauf que l’atelier sert bien d’atelier : même utilisé en partie en lieu d’exposition, il est aussi utilisé par le locataire pour fabriquer ses produits, constate le juge qui refuse de donner raison au bailleur, lequel d’ailleurs avait connaissance de cet usage puisqu’il avait fixé le loyer en conséquence…

• Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 8 juin 2023, n° 22-14491

Au cours d’un contrôle fiscal, l’administration se penche sur les factures de repas d’un dirigeant, payées par son entreprise : elle constate, à leur lecture, que ni le nom des invités, ni celui de l’entreprise ne sont précisés… et les considère alors comme des dépenses d’ordre personnel…

… donc non déductibles et, de ce fait, imposables au nom du dirigeant… Ce que le dirigeant conteste : ces frais, de faible montant qui plus est, correspondent à des repas pris avec des clients sur les chantiers pour les fidéliser ; et les noms des clients sont précisés puisqu’ils ont été ajoutés à la main, insiste le dirigeant. Un ajout manuscrit effectué après le contrôle fiscal, constate l’administration pour qui rien ne prouve ici le caractère professionnel des frais en question…

Ce que confirme le juge, qui maintient le redressement : les factures produites ne suffisent ni à établir le caractère professionnel des frais de repas ni à prouver qu’ils ont été engagés dans l’intérêt de l’entreprise.

• Arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris du 27 février 2024, no 22PA03896

Parce qu’il l’estime responsable d’un accident survenu le 1er mars, un employeur convoque un salarié le 26 mars à un entretien préalable et finit par le licencier pour faute grave le 6 mai. Une faute grave contestée par le salarié…

Pour lui, la « faute grave » qui lui est reprochée n’est pas si « grave », sinon son employeur n’aurait pas attendu 25 jours pour le convoquer à un entretien préalable en vue de son licenciement. Il rappelle que la faute grave est censée être celle qui rend impossible le maintien du salarié dans l’entreprise. Ce qui n’est manifestement pas le cas ici… Sauf que le salarié était en arrêt maladie, rappelle l’employeur qui a donc attendu son retour avant d’engager la procédure…

Mais cette circonstance ne justifie pas ce délai, trop long selon le juge : lorsque le salarié commet une faute grave, la procédure disciplinaire doit intervenir dans un délai restreint après que l’employeur a eu connaissance des faits allégués lorsqu’aucune vérification n’est nécessaire.

• Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 20 mars 2024, no 23-13876

Un bailleur met en vente une maison qu’il loue et envoie un congé pour vendre au locataire, qui vaut pour ce dernier offre de vente, laquelle doit faire état du prix et décrire précisément le bien vendu. Or, ici, cette offre ne mentionne pas le garage accolé à la maison…

Le locataire s’estime induit en erreur, ne donne pas suite au congé… et refuse de quitter la maison ! D’où une demande d’expulsion émise par le propriétaire contre le locataire. Lequel s’y oppose : il maintient que le manque de précisions sur la description du bien vendu constitue un vice ne le mettant pas en situation de connaître avec certitude les conditions exactes de la vente. Le congé pour vendre n’est donc pas valable…

Sauf que le garage est compris avec la maison mise en location, ce que le locataire ne peut ignorer estime le juge : le contenu de l’offre n’est ici pas de nature à l’induire en erreur sur la consistance du bien vendu. D’autant qu’il n’a jamais manifesté son intention d’acheter le logement loué…

• Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 25 janvier 2024, no 22-16662