La petite histoire du jour

Un propriétaire décide de mettre en vente sa maison et réclame le bénéfice de l’exonération d’impôt pour le gain réalisé, s’agissant de sa résidence principale. Sauf que 5 chambres sur les 6 que contient cette maison sont utilisées comme chambres d’hôtes, constate l’administration fiscale…

… qui lui refuse alors cette exonération d’impôt ! Ce que ne comprend pas, et refuse d’admettre, le propriétaire : ces chambres d’hôtes sont situées « chez l’habitant », ce qui prouve bien que la maison vendue constitue sa résidence principale. Sauf que rien ne prouve que ces chambres d’hôtes seraient aussi utilisées à des fins privatives, rétorque l’administration fiscale pour qui ces chambres sont au contraire réputées être à la disposition permanente de la clientèle…

Ce qu’admet aussi le juge qui donne partiellement raison aux 2 : les 5 chambres affectées à l’activité de chambres d’hôtes représentant 57,56 % de la surface totale de la maison, l’exonération d’impôt sera limitée aux 42,44 % restants…

• Arrêt de la cour administrative d’appel de Toulouse du 16 mars 2023, n° 21TL00109

Une salariée signe une clause de dédit-formation qui prévoit qu’en cas de rupture du contrat à son initiative ou non imputable à l’employeur, elle devra rembourser les frais de formation pris en charge par l’entreprise. L’année suivant son embauche, elle sollicite une rupture conventionnelle…

… acceptée par l’employeur, qui réclame néanmoins le paiement de l’indemnité de dédit-formation… que la salariée refuse de payer : cette indemnité n’est due qu’« en cas de rupture du contrat à son initiative ou non imputable à l’employeur ». Or ici, parce que le contrat est rompu d’un commun accord, entre elle et l’employeur, la clause ne s’applique pas, selon elle. Sauf qu’en sollicitant la rupture conventionnelle, elle est bien à l’initiative de la rupture du contrat, rappelle l’employeur…

Peu importe, pour le juge : la rupture conventionnelle ne peut s’analyser ni en une rupture à l’initiative de la salariée, ni en une rupture non imputable à l’employeur… la salariée n’a donc pas à l’indemniser !

• Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 15 mars 2023, n° 21-23814

Une locataire, qui a chuté depuis une fenêtre de son appartement, estime que son bailleur est responsable de cette chute et lui réclame des indemnités. La raison ? La fenêtre n’est pas équipée d’un garde-corps. Ce qui est normal, pour un immeuble ancien, rappelle le bailleur…

« C’est anormal ! », réplique la locataire : selon elle, la réglementation sur les logements décents impose justement aux bailleurs d’installer des garde-corps sur les immeubles anciens qui n’en sont pas équipés. Or, le bailleur n’a jamais effectué les travaux adéquats, ce qui constitue donc une faute, indemnisable selon elle. « Non ! », répond le bailleur : pour lui, la réglementation impose seulement d’entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, et non d’en installer…

« Exact ! », confirme le juge : le bailleur n’est effectivement pas tenu d’installer un garde-corps. Il n’a donc pas manqué à son obligation de délivrance d’un logement « décent »… et n’a pas à indemniser sa locataire !

• Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 22 juin 2022, no 21-10512

Un artisan, qui a participé à la construction d’une maison en intervenant sur la partie menuiserie, est mis en cause avec d’autres professionnels par le propriétaire, qui se plaint d’infiltrations…

La raison ? Ces infiltrations ont pour cause un défaut de conception des seuils de portes-fenêtres, qui présentent une garde d’eau insuffisante. Or, en installant tout de même des menuiseries et pré-cadres sur ces seuils non conformes, l’artisan a commis une faute, estime le propriétaire. « Non ! », répond l’artisan : pour lui, les fautifs sont seulement la société qui a réalisé les seuils non conformes, et l’architecte, qui n’a pas émis de réserves en les voyant. Ayant été seulement missionné pour la partie menuiserie, qu’il a parfaitement réalisée, il estime ne devoir aucune somme au propriétaire…

« À tort ! », répond le juge : en ne respectant pas les règles de l’art, l’artisan a bel et bien commis une faute qui justifie qu’il indemnise lui aussi, avec les autres fautifs, le propriétaire !

• Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 1er mars 2023, n° 21-21450

Parce qu’elle considère qu’elle n’est pas probante, faute pour le restaurateur d’apporter les éléments justificatifs nécessaires, l’administration rejette la comptabilité d’un bar-brasserie… reconstitue son chiffre d’affaires et rectifie à la hausse son impôt sur les bénéfices…

Sa méthode ? Calculer le nombre de repas servis en comptant le nombre de serviettes utilisées, obtenu via les factures de blanchisserie, diminué de 10 % pour prendre en compte les serviettes utilisées par le personnel, et multiplier ce résultat par le ticket moyen d’un repas entrée-plat ou plat-dessert. Une méthode dite « des serviettes » que conteste le restaurateur : le nombre de repas journaliers est erroné et le prix retenu ne tient pas compte de la formule « plat seul » souvent choisie par la clientèle…

Mais une méthode non contestable pour le juge, qui donne ici raison à l’administration, même s’il convient que le prix moyen du repas est ici trop élevé, donnant donc raison (sur ce point) au restaurateur…

• Arrêt du Conseil d’État du 20 février 2023, n° 461284